¿Por qué se ha vuelto tan difícil encontrar un alquiler asequible?

En ciudades como Madrid o Barcelona, el precio medio del alquiler de una casa de una sola habitación y 30 metros cuadrados y con la cama en el salón, ronda los 1.000 euros, dependiendo de la zona. ¿Qué se puede hacer contra eso? La intervención de los gobiernos y los topes al alquiler, con una ley de vivienda estatal inminente en España, son medidas paradójicamente contraproducentes. Los expertos afirman que para revertir esta situación es preciso flexibilizar el mercado y facilitar que haya más vivienda para alquilar.

La oferta disponible de alquileres se ha desplomado en toda España desde hace un año, con una reducción del 17% de media. Sin embargo, la situación en las grandes ciudades, calificadas como zonas tensionadas en el mercado inmobiliario, las cifras son más preocupantes. Según el portal inmobiliario Idealista, la reducción de la oferta es del 32% en Madrid, del 28% en Barcelona, del 48% en Granada y del 41% en Málaga. Esto ha producido que los precios suban, por ejemplo, un 25% en Barcelona, un 24% en Alicante o un 20% en Málaga, más del doble de la subida del IPC.

No es un problema con una causa única, sino que se explicaría más bien por la confluencia de varios factores. El aumento de la demanda, la rápida subida de tipos de interés por parte de los Bancos Centrales, una inflación descontrolada y la regulación que los gobiernos quieren ejercer sobre el mercado son algunos de ellos.

En primer lugar, la demanda ha crecido en las grandes ciudades, porque en parte, como afirma Federico López Canet, responsable de Banca de Inversión Real Estate de Bankinter en Levante y Baleares, ante situaciones de crisis económica como las que hemos vivido, las mejores oportunidades laborales se concentran en las grandes ciudades, con el consiguiente flujo de población y aumento de la demanda. “Además, España está siendo un polo de atracción para turistas que se quedan a vivir en zonas de moda como Málaga, Alicante o Granada, cuyo mercado inmobiliario ha sufrido un auténtico boom en los últimos años”, explica.

Una tormenta perfecta

En el contexto de la pandemia, el ahorro de las familias se vio incrementado por la reducción de vida social y ocio. Vernos forzados a pasar en nuestro domicilio tanto tiempo durante casi dos años hizo que valorásemos mucho más el hogar. Esto, sumado a la flexibilidad que algunas empresas ahora dan para el teletrabajo, provocó una estimulación del mercado inmobiliario, ya que mucha gente decidió mudarse y buscar viviendas mejores.

Al no poder repercutir los aumentos de costes a los inquilinos, muchos han decidido retirar sus propiedades del mercado y destinarlas al alquiler turístico

Sin embargo, el principio del problema podemos remontarlo a 2022. Por un lado, veníamos de una década de aumentos continuos en la compra de viviendas. Las transacciones alcanzaron el año pasado su punto más alto en 15 años en España, con 650.000 casas vendidas, con la consiguiente reducción del stock disponible. Por otro lado, la inflación empezó a ser preocupante ya a finales de 2021, y se agravó con la guerra de Ucrania, lo que llevó al gobierno español a limitar las subidas de los alquileres en un 2%, una decisión que el mercado inmobiliario y los propietarios han señalado como claramente contraproducente.

Frente al mantra, repetido en ocasiones por quienes quieren intervenir el mercado, de que los grandes fondos de inversión están detrás de las subidas de precios, los datos reflejan que solo el 3% de los pisos de alquiler están controlados por estos. La práctica totalidad de propietarios son particulares que tienen que hacer frente a aumentos de miles de euros anuales en su hipoteca y no pueden repercutirlos en el inquilino al existir esta limitación.

La subida de tipos de interés hasta situarlos cerca del 4% actualmente en Europa, con una subida del euríbor también cercana al 4%, han hecho que la hipoteca media de un español se encarezca casi 300 euros al mes, y además, la Reserva Federal de EE.UU y el Banco Central Europeo han repetido insistentemente que el final de las subidas de tipos está lejos todavía, por lo que esta cifra continuará aumentando. Al no poder repercutir estos aumentos de costes a los inquilinos, muchos han decidido retirar sus propiedades del mercado y quedárselas para su uso particular o destinarlas al alquiler turístico temporal.

El turismo se come el alquiler tradicional

Ante estas circunstancias, muchos propietarios han visto en el auge de plataformas como Airbnb una solución. Este tipo de alquiler por días es notablemente más rentable para los dueños de las casas y más atractivo para los turistas que buscan alojamiento, ya que suelen ser más asequibles que un hotel.

Para muestra, un botón: un piso en el centro de Madrid que podría alquilarse a una familia por 1.500 euros al mes, en el mercado del alquiler turístico, se alquilaría por cerca de 350 euros al día, un precio bastante habitual. Si se consigue alquilar solo la mitad de días del mes, los ingresos mensuales serían de más de 5.000 euros. Otro dato que muestra la magnitud del problema: actualmente, en la ciudad de Madrid existen más de 20.000 pisos Airbnb disponibles, mientras que solo hay 8.700 para alquiler convencional, un desajuste que también hace que los precios suban.

Estas dinámicas de reducción de alquileres convencionales y masificación del turismo en el centro de las ciudades han despertado muchas críticas por el grave problema de gentrificación que producen: expulsan a los vecinos de sus barrios, que acaban siendo casi dormitorios de turistas que van y vienen. Ayuntamientos como el de Barcelona, asociaciones de vecinos y cadenas hoteleras han tratado de luchar contra este modelo de negocio, aunque sin mucho éxito hasta el momento.

Construir más: la difícil solución

Fuentes inmobiliarias consultadas por Aceprensa señalan que otra de las causas de esta falta de stock es lo poco que se ha construido en los últimos quince años en suelo español. “La burbuja inmobiliaria, la construcción masiva de 2008 y largos periodos de tipos de interés bajos son un recuerdo muy cercano, y los promotores ahora se lo piensan más antes de hacer una obra nueva”, afirma un profesional del sector. Pero no solo eso, sino que a raíz del resurgimiento de la demanda, los costes (el suelo y las materias primas) han aumentado tanto, que los promotores no ven casi margen de beneficio en la construcción para venta o alquiler: “Se habla mucho de las subidas del precio de la vivienda y se demoniza a las constructoras, pero lo que la gente no sabe es que nuestros márgenes son los mismos que hace años; lo que ha cambiado han sido los costes. El verdadero problema es la descompensación entre los precios de la vivienda y los sueldos, que siguen siendo muy bajos”.

La solución que los expertos ven más factible y positiva es estimular el mercado introduciendo más oferta, para que bajen los precios

“En España, la Administración Pública y su burocracia dificultan mucho la construcción por todas las trabas que ponen. Desde que se compra un suelo hasta que pasa a ser edificable y luego se construye pasan cinco años como mínimo. Y de todos los costes de la construcción, cerca de un 40% son impuestos, lo que no fomenta nada el emprendimiento y la creación de vivienda”, explica esta misma fuente. En esta línea apunta también Federico López, que aboga por una mayor flexibilidad para la construcción y la puesta en marcha de suelo urbanizable. Como ejemplo menciona Valencia, donde la falta de stock es clara, pero paradójicamente el último suelo que se desarrolló como urbanizable para destinarlo a la construcción fue en 2015.

La solución que estos expertos ven más factible y positiva es estimular el mercado introduciendo más oferta, lo que llevará a una rebaja de los precios para competir en mejores condiciones. La Comunidad de Madrid trató de hacer esto hace un par de años poniendo en venta 191 parcelas que tenía en propiedad sin utilizar. Las ayudas a la construcción, las rebajas fiscales y la agilización de la burocracia con condiciones son buenas prácticas, siempre y cuando se pacte que la vivienda nueva vaya destinada a familias o jóvenes con bajos ingresos, por ejemplo.

La intervención directa del mercado limitando precios, como se está debatiendo hacer con la nueva ley de vivienda española, que está previsto que se apruebe este año, suele tener el efecto contrario al deseado. Como ya ha ocurrido con el tope del 2%, la oferta se reduce drásticamente y los precios suben. De momento, los expertos no creen que los alquileres se vayan a reducir a corto plazo, pues se espera una inflación alta hasta bien entrado 2024. Está por ver en qué punto final queda esta nueva ley, aunque lo  más probable es un tope final del 3%. De momento, a los no propietarios solo les queda cruzar los dedos para encontrar una oferta que les permita vivir de alquiler de forma digna.