Vagones sin techo en el tren alemán

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Alemania asiste a una paradoja: para mantener su alto crecimiento económico y su bienestar, necesita más población. Si es extranjera, con tal de que tenga la calificación adecuada le basta. El problema, sin embargo, es que los trabajadores no se evaporan al acabar la jornada laboral. Necesitan una casa a donde ir a reposar, a vivir. Y es lo que, al menos en las grandes ciudades, no le sobra a la locomotora económica de Europa: viviendas. “Hay escasez de terrenos

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“Hay escasez de terrenos urbanizables, pues los ayuntamientos tienen una ley urbanística muy restrictiva”.

De hecho, parece que le faltan demasiadas, a juzgar por el último informe del BAG, el grupo de trabajo a nivel federal que asiste a los sin techo: en todo el país hay en este momento unas 860.000 personas sin hogar, de las que 440.000 son refugiados alojados en instituciones públicas. No es que las 420.000 restantes estén durmiendo bajo cartones, con la nieve cayéndoles encima: unas están en albergues, y otras –unas 130.000– se han ido a vivir con parientes o amigos, al no poder costearse un sitio propio. Pero sí: hay 52.000 que, al caer la noche, no se van a ningún lugar.

El problema se ha creado por acumulación. El director del BAG, Thomas Specht, explica a Reuters que el número de viviendas sociales ha caído un 60% desde principios de los 90, fruto de algunas erradas políticas de los gobiernos de los estados federados y de las autoridades centrales, que han propiciado la inversión privada en el sector sin demasiado control.

Por ello, Specht no es optimista, y augura que la cifra de quienes viven en refugios se incrementará en un 40% en 2018. Lo achaca a las rentas al alza, a la poca disponibilidad de casas subsidiadas y a la presión que supone para el sector inmobiliario el ingente número de refugiados, que han llegado casi de golpe y a los que hay que buscarles acomodo apresuradamente en un país donde ya se construía poco.

O sea: construir, se ha construido, si bien no exactamente el tipo de viviendas que demandaba el perfil poblacional mayoritario, por lo que se ha desaprovechado el suelo, un bien escaso.

La meta: más de 300.000 viviendas al año

La demanda de viviendas de cinco habitaciones está cubierta al 97%, mientras que la de casas de dos dormitorios solo lo está al 30%

Un documento del Deustche Bank, previo a las elecciones de septiembre pasado, abordaba el fenómeno de la particular “sequía” inmobiliaria. En la raíz de esta, la institución citaba la escasez de terrenos urbanizables, unas regulaciones muy estrictas, los altos costos de la construcción y la falta de mano de obra especializada.

La vivienda se ha encarecido, por supuesto. Desde 2013, cuando comenzó la tercera legislatura de la conservadora Ángela Merkel, el precio del alquiler se ha incrementado un 15%, y un 30% el precio de venta de casas. Los salarios, sin embargo, han quedado por debajo: solo subieron un 10%.

“¿Qué impulsó los precios al alza? La escasez, como siempre”, señala el informe, que precisa que en el período mencionado el número de habitantes sumó un millón y medio más. En la actualidad, para satisfacer la demanda, se necesitaría edificar más de 300.000 viviendas cada año –la meta es un millón en total–, principalmente en las grandes ciudades.

A la poca disponibilidad de pisos se le ha sumado un cambio de tendencia en las preferencias del público. Según explica Bloomberg, si antes era una gran mayoría la que vivía de alquiler, últimamente se ha inclinado hacia la compra, movida por las subidas salariales y sobre todo por las muy bajas tasas de interés hipotecario –el Commerzbank, la segunda entidad en préstamos, ofrecía en mayo pasado hipotecas al 0,94% de interés por 10 años–. Una oferta estática, créditos fáciles y, claro, más compradores, han tirado de los precios hacia arriba. Así, un apartamento modesto, que cinco años atrás se vendía por 54.000 euros, hoy está en 101.000.

Cabe anotar, en este punto, que el gobierno alemán ha querido curarse en salud de una eventual burbuja inmobiliaria, a semejanza de la que afectó a España. Por ello le ha otorgado nuevas facultades al BaFin (el organismo federal supervisor de las finanzas) para que ponga coto a los excesos. Si, por ejemplo, el regulador observa que los precios se están yendo por encima de lo razonable, puede forzar a los bancos a aplicar políticas de concesión de crédito algo más restrictivas.

Muchos apartamentos grandes, pero ¿para quiénes?

La tendencia de una gran mayoría de alemanes a vivir de alquiler se ha visto desplazada por la tendencia a la compra, gracias a las subidas salariales

Un control adecuado del sector, para que no se desboque, es muy bienvenido, pero definitivamente hay que construir más y no hay suficientes incentivos para ello. Las compañías privadas sacan la cuenta de que edificando una vivienda de alta gama ya ganan el dinero que harían con varias de menor formato y menos sofisticadas.

El tema es que las primeras, por norma, no están pensadas para el alquiler, sino para la compra. Wibke Werner, vicedirectora del Mieterverein (la asociación de propietarios) de Berlín, dice a DW que esto es un problema en la capital: “Dado que más de la mitad de los berlineses perciben ingresos relativamente bajos, por ahora la demanda no se cubre de ninguna manera. Incluso cuando [las empresas] levantan apartamentos pequeños, por lo general son muy lujosos”.

Así lo reafirma Michael Voigtländer, del Instituto de Investigaciones Económicas de Colonia, y coautor del estudio “Inmigración, demanda de vivienda y construcción”: “No estamos construyendo los apartamentos que necesita la gente –dice–. Los inversores quieren construir, pero escasea el terreno urbanizable. Si hay escasez, entonces hacen lo que les garantiza mayores márgenes, que son los apartamentos más grandes y caros”.

Su investigación revela que, de hecho, la demanda de viviendas de cinco dormitorios está cubierta al 97%, mientras que la de casas de dos cuartos solo lo está al 30%. En la capital del país, el porcentaje es incluso cinco puntos menor.

El experto atisba algunas soluciones, que pasan por utilizar mejor los recursos a la mano. Por ejemplo, propone una reconfiguración de las viviendas grandes. “Las casas más económicas no tienen que venir solo con nuevos edificios: tenemos que darles incentivos a los propietarios de casas para que ofrezcan habitaciones en alquiler, o para que dividan sus grandes apartamentos en otros más pequeños”. Así todos tienen un espacio y, unos, además, una retribución.

Entre el burocratismo y las resistencias

El número de viviendas sociales en Alemania habría caído un 60% desde principios de los 90

Preguntado por Aceprensa sobre los eventuales errores de la política de vivienda, Voigtländer señala que esta solía ser un modelo para otros países: “Alemania tuvo éxito especialmente en la implementación de un sofisticado mercado del alquiler, que proveía casa a los pobres así como a los ricos. El principal logro fue mantener un equilibrio entre los intereses de los propietarios e inversores, de un lado, y los inquilinos, de otro”.

“Sin embargo, con la introducción de un límite a los precios de las rentas, que frena los alquileres, el mercado se desequilibró. Además, con la fuerte inmigración, la política de vivienda se sobrecargó, al quedar distribuidas las responsabilidades entre el gobierno federal, los estados federados y los ayuntamientos. Estos, por ejemplo, corren a cargo de parcelar las nuevas áreas de construcción, los estados federados se ocupan de los impuestos por transferencia de terrenos, y el gobierno federal decide las leyes para propietarios. Así, lo que actualmente tenemos es una falta de coordinación”.

Sobre la paradoja de que en el este del país se hayan demolido casas debido a la despoblación, señala que hay todavía muchas regiones con un gran parque inmobiliario deshabitado, “y no solo en el este, sino también en el oeste, especialmente en las regiones estructuralmente más débiles. Por lo general, la gente se muda a las ciudades, pues hay más puestos de trabajo, universidades y todo tipo de infraestructuras. En consecuencia, tenemos más y más casas vacías en las regiones rurales”.

La solución, explica pasa por edificar más. “Tenemos que hacerlo, pero hay un cuello de botella que son las áreas de construcción. Hay escasez de terrenos, pues los ayuntamientos tienen una ley urbanística muy restrictiva. Asimismo, los residentes a menudo se oponen a nuevos proyectos de desarrollo, por diversas razones. Una es que las municipalidades tienen problemas para financiar la infraestructura necesaria. Una propuesta puede ser concederles subsidios a las ciudades en crecimiento, pero lo que necesitamos, en esencia, es un cambio de mentalidad, y aceptar que estas necesitan crecer para proveer viviendas asequibles”.

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