“Burbuja” inmobiliaria: ¿real o ficticia?

La persistente escalada de los precios de la vivienda en varios países induce a hablar de “burbuja” inmobiliaria y a temer un súbito pinchazo con graves consecuencias. Hasta hace poco, muchos especialistas en la materia han negado que hubiera burbuja y alegado que se estaba sobredimensionando el problema. Recientes estudios de la revista “The Economist” y los nuevos datos del mercado inmobiliario hacen pensar que la burbuja no es ficticia.

Según “The Economist”, los muy bajos tipos de interés han provocado que la gente se lance a comprar casas aprovechando el fácil acceso al crédito. En muchos casos, se compra una vivienda como inversión, para revenderla luego a un precio muy superior, que también el nuevo comprador puede afrontar gracias al bajo costo de las hipotecas. Así se explica la espiral de precios en los últimos años -sobre todo desde 2001-, que en varios países ha alcanzado el nivel más alto de la historia, en términos reales.

En Europa, las subidas más prolongadas se han dado en España, Gran Bretaña e Irlanda. Estos países registraron fuertes incrementos en el segundo trimestre de 2004 con respecto a un año antes, y acumulan subidas asombrosas para el periodo 1997-2004 (ver tabla). Pero últimamente se están uniendo a la escalada otros países, como Francia, Italia y Bélgica.

En Estados Unidos, aunque la subida no ha sido tan fuerte, el último dato (+9,4%) es el más alto desde los años setenta. Desde mediados de los años noventa los precios han aumentado el doble en términos reales (es decir, después de descontar la inflación) que en las dos décadas anteriores. En países de otros continentes la situación no es mejor. Encabeza la lista Hong Kong, donde el precio de los apartamentos ha subido un 40% el año pasado. Siguen Sudáfrica y Nueva Zelanda, con fuertes subidas que duran ya varios años.

Lo más preocupante es que el encarecimiento de la vivienda no va acompañado de una subida paralela de los ingresos de la gente. La diferencia entre ambos datos está a niveles nunca vistos. En Gran Bretaña, Irlanda y Holanda, la proporción entre el precio de una vivienda y la renta por habitante está ahora un 50% por encima de la media de los últimos 30 años. Las casas están sobrevaloradas en un 23% en Estados Unidos, un 33% en Australia y un 68% en España.

Para equilibrarse con los ingresos, los precios de las viviendas tendrían que experimentar un descenso tan drástico, que sería difícilmente asumible. En un periodo de cuatro años y suponiendo que las rentas se incrementen al 3-4% anual, los precios tendrían que bajar un 10% en Estados Unidos, un 15% en Nueva Zelanda y entre el 20% y el 30% en los otros países mencionados. Destaca la situación de España, donde la caída tendría que ser del 30%, el porcentaje mayor de todos.

Un mercado saturado

Esta hinchazón puede acabar en pinchazo. Hace tres semanas, el Fondo Monetario Internacional, en su informe semestral “Perspectivas económicas mundiales”, advirtió del peligro de que se produzca una brusca corrección de los precios. Según el FMI, los países con mayor peligro son Australia, Irlanda, España y Gran Bretaña.

Ya hay indicios de cambio. Según los estudios de “The Economist”, se empieza a observar una saturación de los mercados inmobiliarios, pues se construye a un ritmo (en España, 700.000 nuevas viviendas al año) que no es asumible por la demanda. Por otro lado, los tipos de interés han bajado tanto que a partir de ahora solo pueden subir, dicen los expertos.

El posible pinchazo repentino de la burbuja tendría consecuencias graves. Todo podría empezar por una subida de los tipos de interés, que reduciría la demanda de viviendas, al encarecer las hipotecas. Con sus casas depreciadas y sus hipotecas más gravosas, los compradores sufrirían un considerable descenso de renta. Al aumentar los impagos de préstamos hipotecarios, los bancos se verían obligados a ejecutarlos, y la consiguiente salida de viviendas a subasta deprimiría los precios aún más.

La burbuja podría estallar también a raíz de otros factores, como la misma saturación del mercado. En cualquier caso, la bajada brusca de los precios dañaría la economía. Por una parte, ocasionaría una depresión del consumo, que actualmente tiene un importante estímulo en las fuertes plusvalías que reportan las inversiones inmobiliarias. Por otra, entraría en crisis el sector de la construcción, que hoy, en los países donde se ha producido la burbuja, supone una buena parte del PIB (la media europea es del 5,2%) y del empleo (en España, 2 millones de personas trabajan en este sector).

El descenso de precios no tiene necesariamente que ser un desplome catastrófico. Pero, según cálculos de “The Economist” a partir de datos de la OCDE, incluso un ajuste relativamente suave se haría notar, para mal. Por ejemplo, una caída del 10% a lo largo de cuatro años (equivalente a un 20% en términos reales) supondría una reducción del consumo del 2% en Gran Bretaña y el 1% en Estados Unidos.

Ante este panorama, el FMI avisa que, en estos tiempos de globalización, los precios de las viviendas en los distintos países están muy relacionados, sobre todo por la mayor integración de los mercados financieros y la influencia de las tasas de interés. De modo que la burbuja inmobiliaria es un fenómeno internacional, y el pinchazo no lo sería menos.

Alejandro Huerta

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