Los precios de la vivienda en alquiler preocupan en Europa, salvo en “oasis” como Viena. En buena parte el problema se explica por la escasa oferta de vivienda social en algunos países (España, por ejemplo) y la fortaleza de la demanda.
A finales de octubre, la presidenta del BCE, Christine Lagarde, y su consejo de gobierno optaron por dejar el precio del dinero en el 4,5% (aun así, una tasa inédita desde 2021). Esto ha dado un respiro a millones de propietarios de vivienda con hipotecas variables, aunque los mercados no han descartado nuevas subidas si los precios de la energía repuntan por la guerra de Israel y Palestina, o la de Ucrania y Rusia.
En cambio, para los arrendatarios todo son malas noticias. En octubre, la oficina estadística de la Unión Europea (UE), Eurostat, daba la voz de alarma al señalar que, mientras el precio de la vivienda en venta aumentó “solo” un 0,3% respecto al primer trimestre de 2023, el de los alquileres lo hizo en más del doble, un 0,7%.
La comparativa interanual muestra una divergencia aun mayor entre los costes de la vivienda en venta y la alquilada. Como cuenta El Economista, los precios de compraventa se contrajeron un 1,1%, mientras que la vivienda en alquiler subió un 3%. Así pues, “el estrés inmobiliario en la UE acelera el precio del alquiler a doble ritmo que el de la compraventa”.
Falta de oferta disponible
Según Francisco Iñarreta, portavoz del portal inmobiliario Idealista, “el principal problema que tiene el mercado del alquiler es la falta de oferta disponible. La oferta no se está recuperando y sigue siendo insuficiente para lo que necesita la demanda, y mientras esas tensiones no desaparezcan, seguiremos viendo cómo los precios siguen creciendo”.
El argumento sirve para cualquier Estado o región. Al examinar la evolución de los precios de la vivienda, el Fondo Monetario Internacional (FMI) pidió a los países europeos en mayo de 2021 que aumentaran el gasto en alquiler social a precios asequibles. El organismo alertó de que habría dificultades para el acceso a la vivienda para numerosos inquilinos tras la pandemia global, y subrayó que no habría recuperación económica sin prestar atención a este problema.
Unos países han hecho mejor los deberes, y han llegado más a tiempo; en otros se ha hecho muy poco, como en España, que está a la cola de Europa en vivienda social construida, con un porcentaje que no llega al 3% del parque total. La mayor parte de esta vivienda a precios más asequibles, que puede estar en régimen de arrendamiento o de compra, pertenece fundamentalmente a las comunidades autónomas y a los ayuntamientos.
Por comparar, en los Países Bajos esta tasa de vivienda social a precios bajos representa el 30% del total del mercado de vivienda; en Austria, el 24%; en Dinamarca, el 20%; en Suecia, el 19%; en Reino Unido y Francia, el 18% y 17%, respectivamente. Junto a España, en la parte baja de la tabla europea se encuentran Portugal (2%), Rumanía (1,5%), Estonia (1,7 %) o Croacia (1,8%). Un poco mejor se encuentran Italia (3,7%) o Alemania (3,9%). Todos los datos están tomados del informe del Observatorio de la Vivienda y el Suelo español, dependiente del hasta ahora denominado Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.
Otro indicador que permite comparar la situación del sector en distintos países es el número de viviendas sociales en relación con su población. De media, en la Unión Europea existen 4 por cada 100 habitantes, pero hay importantes diferencias: en Países Bajos la cifra asciende a casi 12, mientras que en España se queda en 0,95.
Algunos datos sobre España
Para completar una pequeña radiografía del sector, esta vez ceñida a España, conviene saber que el 75,1% de las viviendas españolas están ocupadas en régimen de propiedad, mientras que el 24,9% son de alquiler, según datos de Eurostat del año pasado, y que la tendencia a vivir en alquiler va en aumento, quizá debido a factores como la movilidad laboral y, desde luego, la falta de liquidez para afrontar la compra.
El presidente del Gobierno español, Pedro Sánchez, consideró hace unos meses “ínfimo” y “sonrojante” el dato de que España no llegara al 3% de vivienda social construida respecto al total del parque. Quizá, este porcentaje haya tenido algo que ver en el reciente relevo de la ministra del ramo.
Y quizá haya influido también, ideologías aparte, un dato que ofrecía en días pasados Libre Mercado: entre 2018 y 2023, la anterior alcaldesa de una ciudad cosmopolita como Barcelona, Ada Colau, logró poner en el mercado tan solo ocho viviendas sociales, cifra que apenas podrá ascender a sesenta y cuatro pisos cuando se completen las actuaciones en marcha. La promesa eran 300 nuevas viviendas sociales al año. ¿Cuál fue el problema? “El espanto que causó la norma municipal entre los promotores de vivienda”, a juicio de la publicación.
Las desavenencias entre Colau y los promotores proceden de la disposición aprobada al comienzo de su mandato, que obligaba a reservar el 30% de las promociones de obra nueva o grandes rehabilitaciones a vivienda de protección oficial. Ahora, el nuevo alcalde, Jaume Collboni, está dispuesto a abordar su reforma de acuerdo con los promotores, ha informado La Vanguardia, buscando un apoyo político que no será fácil.
Dos ejemplos a tener en cuenta
Antes de apuntar alguna breve hipótesis cara a los próximos meses, puede ser interesante fijar la mirada un momento en dos modelos que han suscitado interés hace algún tiempo en la Unión Europea: los de Canadá y Viena.
Canadá ha puesto en marcha este año una nueva ley para impedir que el capital extranjero pueda comprar viviendas en los próximos dos años. “Las viviendas son para las personas, no para los inversores”, señaló el presidente Justin Trudeau. Sin embargo, algunos operadores defienden que se trata de una medida más electoralista que efectiva, puesto que los extranjeros representan menos del 5% de los propietarios de viviendas en Canadá, según la agencia nacional de Estadística; además, la ley podría juzgarse discriminatoria, porque se dirige realmente contra la población china.
El verdadero problema, comentan estos analistas, son los actores financieros institucionales, porque durante años han adquirido paquetes de viviendas en alquiler asequible, hasta el punto de acaparar casi el 30% de las viviendas en alquiler en Canadá, la octava economía del mundo.
Desde fuera, la iniciativa canadiense se sigue con interés. Operadores comunitarios, y ahora extracomunitarios, como los londinenses, se preguntaban hace tiempo: ¿Podría aplicarse la prohibición de Canadá de vender viviendas a extranjeros a las ciudades europeas? Los consultores creen que hay mejores modelos para replicar, pero al menos sirve como referencia.
El modelo vienés
Viena es conocida como la “capital del alquiler barato” desde hace décadas, porque defiende un modelo de vivienda asequible. Este surgió hace 100 años y de manera bastante excepcional. Como reacción a la crisis de la vivienda tras la I Guerra Mundial, el ayuntamiento puso en marcha un programa de construcción de pisos de alquiler para trabajadores, financiado con impuestos sobre artículos de lujo.
En la actualidad, la municipalidad posee y alquila un cuarto de todos los pisos de la ciudad, unas 200.000 viviendas a precios asequibles. Además, el modelo vienés no está dirigido solo a los más vulnerables, puesto que los límites de ingresos para beneficiarse de él son muy elevados, de modo que también las familias de clase media pueden acceder a una vivienda subvencionada.
¿Este modelo se puede trasladar a otras capitales europeas? No es sencillo, porque el acceso al suelo es difícil de conseguir en un corto periodo de tiempo, aseguran operadores. “Sin embargo, reconocer la vivienda como un derecho humano y un requisito previo para el bienestar de los habitantes, en lugar de un objeto de inversión, parece un buen comienzo para avanzar hacia el modelo vienés”, ha señalado a Euronews Judith M. Lehner, profesora de la Facultad de Arquitectura y Ordenación del Territorio de Viena.
Acertar con el diagnóstico
Se han esbozado en estas líneas tan solo algunos apuntes. Consultoras y medios diversos atisban qué puede suceder con los precios en 2024, y continuarán publicándose análisis en estas semanas. En España, hasta el momento ni la nueva ley ni otras medidas han conseguido estabilizar o contener los precios del alquiler, que continúan tensionándose debido a la escasa oferta social asequible, y una demanda fuerte.
“Esperamos la ralentización de los precios en los próximos trimestres”, decía una economista de Caixabank Research recientemente a El País, mirando de reojo a la inflación, mientras muchos demandantes continúan en casa de sus padres o recurren a pisos compartidos. Las soluciones suelen llegar, pero no de inmediato, si se acierta en el diagnóstico. Millones de personas las esperan, y parece claro que tienen que ver con la oferta.