Mientras tantos bienes se han hecho cada vez más accesibles, disponer de una vivienda digna se ha convertido en un problema difícil en España. Se construyen suficientes viviendas, pero muchas no están al alcance de buena parte de la población. El mercado de viviendas en alquiler sigue siendo muy restringido. Y está por ver si las medidas liberalizadoras decididas por el nuevo gobierno para aumentar la oferta de suelo lograrán abaratar el precio de las viviendas.
En la sociedad española existe una constante preocupación por todas las cuestiones que se refieren a la vivienda. Lo que no es extraño si se considera que el precio del suelo urbanizado y el de la vivienda son de los más elevados de Europa. Ello hace difícil el acceso a la vivienda, sobre todo para familias de escasas rentas o jóvenes.
Ciertamente, la Constitución española reconoce que los ciudadanos tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna. Pero, como en todos los derechos humanos de contenido económico, una cosa es tener derecho y otra poder ejercerlo. Pues hoy el problema en España no es tanto la escasez de viviendas como la falta de recursos para acceder a ellas.
Viviendas no faltan
Del censo de 1991 cabe deducir que el conjunto de viviendas familiares es suficiente en relación con el número de habitantes. Cosa distinta es que, por su tamaño, localización y precio respondan a las necesidades reales de todos los segmentos de la población.
Según el censo de 1991, existen en España alrededor de 17 millones de viviendas, de las que cerca de 12 millones son principales. El número medio de residentes por vivienda (3,3 personas) parece indicar que, con relación a la población, el stock de viviendas es suficiente, en cuanto al número. E incluso se trata de un parque inmobiliario joven, especialmente en las ciudades más dinámicas, pues el 46% es posterior a 1971.
Entre 1981 y 1991 el incremento del número de viviendas ha sido de un 12,9%. Este porcentaje no difiere mucho del alcanzado por gran parte de los países de la Unión Europea, como Grecia, Francia, Irlanda, Luxemburgo. Pero es muy inferior al alcanzado por Holanda (22,6%) y sensiblemente superior al de Reino Unido, Portugal, Austria, Bélgica y Suecia.
El número de viviendas por cada mil habitantes de derecho ha pasado de 313 en 1970 a 443 en 1991. Sin embargo, se aprecia con claridad la escasez de una oferta adecuada por precios y tipología. En consecuencia, existen graves problemas para que determinados sectores sociales puedan acceder a la oferta de mercado. Así se da la paradoja de que, mientras que un amplio sector de la población carece de una vivienda digna, un 15% de las viviendas existentes están vacías (el porcentaje más alto en la Unión Europea) y un 12% son de utilización secundaria.
Falta dinero para comprarlas
En un bien tan esencial como la vivienda, su encarecimiento constituye un grave problema para las familias, que deben invertir en su adquisición una gran parte de sus rentas durante un largo período de tiempo. Lógicamente, este hecho tiene para muchas familias importantes consecuencias, como la alteración del modo de vida, la reducción inmediata de sus posibilidades de adquisición de otros bienes o servicios, o incluso la reducción del número de hijos.
Los precios de la vivienda, que habían bajado a consecuencia de la crisis económica de los años setenta, experimentaron una importante alza entre 1986 y 1991, aunque de manera desigual según las diferentes ciudades. A partir de 1992 se produjo un estancamiento de los precios, que han vuelto a ascender desde 1994.
En este aspecto sí que vamos a la cabeza de la Unión Europea. Entre 1986 y 1991 el precio de la vivienda de nueva construcción creció un 65%, según un informe de la Comisión de expertos sobre urbanismo del Ministerio de Obras Públicas (1). En el mismo periodo, en el Reino Unido subió un 44%, en Alemania un 22% y en Francia un 7%. Y en países como Italia o Dinamarca los precios incluso descendieron en un 2% y un 17%, respectivamente.
Una carga más pesada
En consecuencia, el acceso a la vivienda en propiedad -medido por la relación entre precio e ingresos familares- se ha hecho más difícil. El precio de una vivienda, que en 1986 era 3,3 veces el salario anual de una familia media, en 1991 había aumentado al 5,2, y se redujo en 1992 al 4,7 (se consideran los ingresos de una familia con un solo perceptor, con el salario medio por persona ocupada). En Estados Unidos esta relación es de un 3,3. En otros países europeos, según U. Pfeiffer (2), es entre tres y cinco veces el salario medio anual, y ello determina que sólo entre un 30 y un 40% de los ciudadanos europeos puedan acceder a una vivienda nueva.
El coste de la vivienda se ha convertido en la mayor carga para el conjunto de las economías domésticas. De modo que el esfuerzo preciso para acceder a una vivienda en propiedad es aproximadamente el 40% del ingreso medio por hogar, si bien el porcentaje se reduce si se trata de una vivienda de protección oficial.
A pesar de estas dificultades, la propiedad es la forma de tenencia de la vivienda más extendida en la sociedad española y su peso no ha dejado de incrementarse. Actualmente representa un 78,3% del parque total de viviendas principales.
El suelo, por las nubes
Una gran parte del incremento en el precio de la vivienda se debe al elevado coste del suelo. En 1994 la repercusión media del precio del suelo fue de un 26% sobre el precio final de la vivienda. Ese porcentaje varía mucho según las regiones. Mientras que en Galicia supuso un 12,6%, en Canarias se elevó sensiblemente hasta un 31,9% y en Madrid llegó a alcanzar un 60% del valor total. En comparación, en París los valores oscilaban entre un 17 y un 37%.
De ahí que en el prólogo de la Ley del Suelo, promulgada en 1990, se reconoce que la incidencia del precio del suelo en el valor final de la vivienda obliga a dictar normas para impedir la especulación.
No deben olvidarse tampoco los negativos impactos territoriales producidos por el encarecimiento y falta de suelo. Cabe destacar entre ellos las fuertes densidades urbanas, el déficit de espacios verdes, el escaso respeto por conservar los valores culturales e históricos o el crecimiento incontrolado de construcciones en las periferias urbanas, realizadas sobre suelo rural y sin urbanizar. Estas cuestiones son en la actualidad objeto de intervención y planificación a partir de una normativa de usos y densidades del suelo. Por otra parte, el elevado precio del suelo frena la actividad inmobiliaria.
Frente a la situación española, un país como Holanda destaca por tener uno de los niveles de precio del suelo urbanizado más bajo de Europa y ello condiciona posiblemente el fuerte incremento de nuevas viviendas (un 22,6%) en los últimos diez años.
La escasez de suelo urbanizable es un grave problema. Hace falta una recalificación de terrenos para ampliar la oferta, y ésta debe ser ágil. Hay que articular medidas que garanticen la disponibilidad de suelo urbano para usos socialmente deseables, entre los que no podemos olvidar el fomento de viviendas para los sectores sociales menos favorecidos o de menor capacidad adquisitiva, como suele suceder con la población joven que se ve obligada a posponer el matrimonio y la formación de una familia por carecer de una vivienda en condiciones adecuadas.
Los metros no cuadran
El tamaño de la vivienda también es muchas veces un problema para tener los hijos deseados. En las viviendas de nueva planta o a rehabilitar, predominan las que tienen entre 60 y 90 metros cuadrados, aproximadamente un 53,4%. Las de hasta 60 metros suponen un 15,2% y las de más de 120 metros un 17,7%. Es cierto que la superficie útil por persona ha aumentado de 23 m2 en 1970 a 28 m2 en la actualidad. Pero esta proporción es todavía muy inferior a las de otros países europeos (3).
Para incrementar la oferta de suelo, son de gran interés las medidas liberalizadoras aprobadas por el nuevo gobierno el pasado junio (Real Decreto Ley 5/1996, B.O.E. del 8-VI-96). El Decreto suprime la distinción entre suelo urbanizable programado y no programado, refundiéndose ambas clases en una sola. Además, en lo que se refiere al aprovechamiento, los propietarios sólo tendrán que ceder a los ayuntamientos un 10% en lugar de un 15%. De este modo, se intenta abaratar el suelo disponible y el precio final de la vivienda.
Un país de propietarios
Para apoyar el acceso a la vivienda de los que no pueden obtenerla en las condiciones normales de mercado, es preciso contar con regímenes especiales de protección y de ayudas públicas. En esta línea, el Plan de la vivienda 1992-1995 y el nuevo plan de 1996-1999 recientemente aprobado, contienen medidas específicas de fomento de la promoción de viviendas en alquiler, de ayuda a las familias de menores ingresos o incluso una financiación cualificada para tipos de viviendas destinadas a grupos sociales como jóvenes o tercera edad (4).
España, a diferencia de otros países europeos como Inglaterra, Francia, Holanda, Bélgica o Alemania, tiene un mercado muy restringido de viviendas de alquiler, y las existentes o son muy caras o están en muy deficientes condiciones. Por este motivo, las viviendas en régimen de propiedad suponen casi un 80% del total, situación muy parecida a la de Grecia. Sólo Irlanda supera dicho porcentaje. En los tres países citados la evolución de esta forma de tenencia de la vivienda ha sido positiva desde 1980. En otros países, como Suecia y Alemania, estos porcentajes son mucho más reducidos, alrededor de un 40%.
Quizás la nueva ley de arrendamientos urbanos colabore a solventar esta carencia de viviendas de alquiler. En los países antes citados la política social del Estado en materia de vivienda se lleva a cabo subvencionando las viviendas en régimen de alquiler. En Alemania, por ejemplo, gran parte de las viviendas de alquiler se realizan con subvenciones públicas.
El segundo Plan de la vivienda ya prevé que una parte de las que se construyan se destinarán al alquiler y así podrá solucionarse, al menos en parte, la deficiente oferta, especialmente para jóvenes de escasa renta.
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Blanca Loscertales es Profesora Titular de Geografía Humana en la Universidad de Zaragoza.
María Elósegui es Profesora Titular de Filosofía del Derecho en la Universidad de Zaragoza.
Reglamentos urbanísticos: ¿protecciones o barreras?
En un reciente informe de la OCDE sobre Estrategias para la vivienda y la integración social en las ciudades, uno de los autores, Kenneth Gibb, señala cómo el exceso de reglamentación encarece la vivienda.
Aunque las normas de construcción y los reglamentos en materia de urbanización hayan contribuido a una mejora regular de la calidad de la vivienda en los países de la OCDE, estudios recientes han planteado la cuestión de si las regulaciones actuales permiten el desarrollo del tipo de viviendas que la gente considera necesarias, deseables o accesibles. Cierto nivel de reglamentación es sin duda necesario para asegurar las normas de construcción apropiadas. Sin embargo, ciertos reglamentos, al imponer determinadas exigencias sobre el tamaño mínimo de las parcelas, viviendas unifamiliares aisladas, utilización de materiales de construcción costosos… limitan las edificaciones a viviendas de coste elevado.
Las normas relativas a los conjuntos urbanos van a menudo más allá de las exigencias en materia de sanidad y de seguridad públicas, o están superadas o son innecesariamente complejas. Este exceso de reglamentación tiene un efecto negativo sobre el acceso a la vivienda; de una parte, porque limita la oferta de suelo urbanizable (en particular para la construcción de viviendas accesibles para las familias de baja renta), y de otra porque aumenta los costes de construcción y de rehabilitación imponiendo normas exigentes en materia de edificación y de infraestructuras.
La reglamentación excesiva tiende también a encarecer los gastos de mantenimiento para los propietarios, los arrendatarios y los contribuyentes. En los conjuntos urbanos, los reglamentos de urbanización y de parcelación contienen a menudo un exceso de especificaciones o bien sobredimensionan algunos factores; especialmente en lo que se refiere al tamaño mínimo de las parcelas, las distancias entre ellas, la anchura de las vías públicas, las zonas de aparcamiento, la traída de aguas, y los materiales y técnicas de construcción.
El precio y la disponibilidad de terrenos tienen una incidencia importante en el mercado de la vivienda. Los reglamentos sobre la densidad y las utilizaciones autorizadas influyen mucho en el coste de los terrenos; esto repercute no sólo en el coste de las viviendas nuevas, sino también en el de las antiguas. La reglamentación debería favorecer los programas que prevean una utilización óptima del suelo, especialmente cuando se trata de terrenos ya urbanizados y que están infrautilizados.
El aprovechamiento óptimo del suelo está aún por definir. Hay que dar respuesta a una serie de cuestiones: ¿qué normas de construcción y qué reglamentos urbanísticos obstaculizan la oferta de viviendas accesibles para las familias de renta baja y en qué circunstancias? ¿Cómo se puede cambiar la reglamentación para favorecer el acceso a la vivienda, sin comprometer otros objetivos urbanísticos como son la protección del medio ambiente o la del parque inmobiliario existente?
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(1) Ministerio de Obras Públicas, Transportes y Medio Ambiente. Informe sobre suelo y urbanismo en España. Madrid (1996).
(2) U. Pfeiffer. «Políticas de vivienda en Europa», en Las grandes ciudades en la década de los noventa. Madrid (1990). Págs. 201 a 240.
(3) J. Rodríguez. «La política de vivienda en España: una aproximación a los principales instrumentos», en Las grandes ciudades en la década de los noventa. Págs. 241 a 272.
(4) Cfr. Informe nacional de España. II Conferencia de Naciones Unidas sobre asentamientos humanos. Madrid (1996).